Андрей Грингауз: «Микрорайон Видный показал, насколько велико доверие клиентов к нашей компании»

Андрей Грингауз: «Микрорайон Видный показал, насколько велико доверие клиентов к нашей компании»

Текст: Марина Москалёва

В последнее время «Ивановский бизнесъ» не раз обращался к вопросу состояния строительной отрасли региона. В продолжение темы мы решили поговорить с генеральным директором ООО «ЖСК» Андреем Грингаузом. Тем более что ЖСК сейчас реализует новый крупный проект по возведению микрорайона Видный неподалёку от ТЦ «Евролэнд».

– Андрей Игоревич, с какими результатами компания подошла к началу строительства нового объекта?

– За последние три года (примерно столько я руковожу ООО «ЖСК») мы сдали два дома на ул. Ленинградской. Оба удалось построить досрочно, причем блок Б строился без привлечения банковских кредитов. Могу сказать, что горжусь этим объектом: социального жилья такого уровня – с учетом материалов, планировочных решений, благоустройства территории и ценовой политики (жилье продается не дороже 36 тысяч за кв. м) – в Иванове еще не было.

Хотя при строительстве этих домов мы пережили настоящий стресс. Изначально мы планировали строить 19-этажные дома, что было неправильно. Мы не учли, что при этом добавляется еще один технический этаж, который снижает рентабельность.

Но это было не самой главной проблемой. Объект был качественный, и стоимость квадратного метра по бизнес-плану составляла 38-40 тысяч рублей. Поскольку покупательская способность была слабая, мы вынуждены были, чтобы вовремя сдать дом в эксплуатацию, привлечь кредитную линию в «Кранбанке» на 98 млн рублей. И вдруг у нас прекращаются продажи. Что такое?

Оказывается, представители власти (сейчас иных уж нет, а те далече) приняли решение о строительстве рядом – на улице Менделеева – дома по программе «Доступное жилье». С ценой 30.800 рублей за «квадрат».

Программа правильная и очень важная. Но только чудес в бизнесе не бывает. Если есть намерение строить по программам дешевое жилье, не перекладывая на застройщика стоимость земельных участков и инфраструктуры, то место для строительства должно выбираться не в центре города, не там, где другие компании возводят дома в условиях действующего законодательства, то есть с совершенно другой себестоимостью.

В результате мы вынуждены были продавать квартиры по близким ценам – 31, 32 и 33 тысячи рублей за квадратный метр. В процессе строительства трех домов в итоге мы недополучили более 52 млн рублей прибыли.

Для того чтобы просто выстоять в этих условиях, мы вынуждены были изменить разработанные проекты. Нам это удалось. Изменив совместно с проектировщиками этажность и объемно-планировочные решения домов, мы значительно снизили себестоимость.

Кроме того, мы нашли подрядчика по строительству газовой котельной, который взял на себя не только проектирование и строительство, но и финансирование данного объекта с последующей эксплуатацией. Почему ушли от поквартирных котлов? После известных событий считаем отдельно стоящие котельные более безопасными для жильцов. Философию этого решения мы перенесли и на вновь возводимые дома.

Указанная история ударила не только по нашей компании. Строящееся рядом здание МУП по ОКС убыточно, а сейчас выставлено на продажу. Сложно шли продажи и в доме, возведенном компанией господина Натурина. Что же касается ЖСК, одному Богу известно, как нам удалось выжить в этих условиях и вернуть кредитные средства досрочно. Но мы выстояли. Как говорит мой отец, испытания нас только закаляют.

Первую очередь, блок А по улице Ленинградской напротив роддома №1, мы закончили досрочно, блок Б – не только досрочно, как всегда подключив все ресурсы (газо-, электро- и водоснабжение, канализацию) в течение месяца, но и с максимальной прибылью для нашей организации – около 70 млн рублей. Причем архитектурные решения этих домов общей площадью 15 000 кв.м, благоустройство территории с детским городком и тренажерным комплексом под открытым небом, а также достаточно большим количеством парковочных мест считаю, пожалуй, лучшими в Ивановской области. В шаговой доступности находятся продовольственные магазины, аптеки, церковь иконы Божией Матери «Всех скорбящих радость». Эту инфраструктуру дополняет первая очередь клиники «Миленарис», которая построена по последнему слову медицинских нормативных документов. Отличительной чертой клиники является наличие магнитно-резонансного томографа на 1,5 тесла фирмы «Филипс» и набора ультразвуковой аппаратуры, в том числе, экспертного класса.

Хочется обратить внимание, что вся прибыль, зарабатываемая компанией, направляется на дальнейшее развитие наших перспективных строительных проектов. Удается «обходиться» без яхт и прочих глупостей.

– Кстати, о перспективных проектах. Расскажите о строительстве микрорайона Видный. На какой стадии сейчас работы?

– Микрорайон Видный – это большой проект комплексной застройки между улицами Куконковых, Павла Большевикова и рекой Уводь. Помимо жилых домов планируется строительство детского сада на 240 мест с ясельной группой на 80 мест, школы на 500 мест.

Мы вынашивали этот проект достаточно долго. Ведь что такое правильная организация работы строительной компании, которая на рынке 17 лет? Это, безусловно, планирование. Планирование стратегическое, на годы вперед, изучение и анализ рынка.

Уже во время строительства первого нашего дома на ул. Ленинградской мы приступили к проработке нового проекта. Мы понимали, что пора переходить к масштабным решениям. И пришли к выводу, что нужно искать участок, где можно будет построить полноценный микрорайон со всей необходимой инфраструктурой.

В итоге мы нашли вариант приобретения земельного участка в районе ТЦ «Евролэнд» и провели колоссальную работу. Сначала была предпроектная проработка, согласование на уровне заместителя губернатора, курирующего вопросы строительства, и губернатора Ивановской области. Получив одобрение, мы приступили к подготовке защиты проекта на инвестсовете при губернаторе.

Наши объекты должны были строиться на площади в 4 га. Но власти города предложили нам участие в частно-государственном партнерстве. В его рамках мы несем все затраты на проектные и организационные работы, разработку планировочных решений по застройке площади в 75 га. Мы пошли на это, причем профинансировали проект планировки дважды. Почему? Губернатору Станиславу Сергеевичу Воскресенскому удалось добиться договоренности о возведении в Иванове по программе Газпрома Ледового дворца. И так складывается, что он будет строиться в непосредственной близости от наших участков. Мы считаем, что это великолепный шанс сделать этот район еще более комфортным и престижным.

Также мы профинансировали проектирование детского сада (смета составляет более 140 млн рублей, проектные затраты – 4,2 млн рублей) и магистральной дороги между улицами Куконковых, Проездной и Павла Большевикова (сметная стоимость 130 млн рублей, стоимость проектных работ – до 2,5 млн рублей). Кстати, 19 июня на совещании у заместителя губернатора Ивановской области Коробкина С.М. было озвучено решение о включении в план финансирования из средств федерального бюджета на начало 2020 года первой очереди строительства магистральной дороги в Видном.

Под детский сад мы бесплатно передали 40 соток земли (стоимостью 6 млн рублей) под строительство дороги – участки более чем на 9 млн рублей. В целом затраты, не связанные с нашим строительством, составили около 30 млн рублей. То есть это очень сложный, нагруженный проект.

Тем не менее, он успешно реализуется. Подписаны все договоры технологического присоединения. Мы с опережением графика ведем строительство трех домов. На первом из объектов уже идут кровельные и фасадные работы, остекление, внутренняя отделка – сантехнические и штукатурные работы. Дом фактически достроен. По второй очереди возведение коробки закончится к середине лета. 8 июля мы начинаем подготовку к бетонированию фундамента 3-й очереди строительства площадью 9,5 тысяч кв. м. Свайное поле уже готово.

Этот объект показал, насколько велико доверие ивановцев к компании ЖСК. В первой очереди свободных квартир сейчас минимум. По второй очереди, где только возводится каркас, продано более 53% квартир. Есть продажи и по третьей очереди.

Первые два дома – это имиджевые объекты, чтобы люди увидели, что будет представлять собой проект. Сейчас готовится бизнес-план по осуществлению не только первой и второй очереди строительства, которые включают в себя 78 000 кв метров жилья, детский сад, школу и Ледовый дворец. Мы также надеемся, что губернатор области примет наше предложение по переносу на эту территорию ивановского зоопарка, где удастся создать комфортные, приближенные к природным, условия для содержания животных. И что получится рассмотреть возможность очистки реки Уводь за счет средств федерального бюджета. В дальнейшем можно будет благоустроить берега, открыть лодочную станцию и так далее.

– По каким технологиям возводятся жилые дома?

– Это карскасно-монолитные дома с кирпичным заполнением. Пусть вас не пугает слово «монолитные». Речь идет о стыках колонна-ригель.

– Много лет фамилия Грингауз вызывала в Иванове только одни ассоциации – надежности и верности слову. Сейчас о вашем отце постоянно ходят какие-то темные слухи. Почему он не озвучивает свою позицию, ничего не говорит в свое оправдание?

– Оправдываться должны виновные. Так считает отец. А наша семья ни в чем не виновата. Отец – полковник в отставке, Заслуженный строитель России, Лауреат премии по науке и технике Правительства РФ. Да, он очень непростой человек, очень жестко вел себя в бизнес-отношениях. В чем это проявлялось? Он всегда держит слово, но требовал того же от партнеров. Почти 40 лет он отдал строительству, ведя себя кристально честно, о чем свидетельствует ряд правительственных наград и авторитет, которым он пользуется в строительном сообществе. ООО «ЖСК», созданное им после увольнения из армии, с 2002 года работает без смены юридического лица. И наше фирменное название и фамилия, без тени скромности могу сказать, являются популярным брендом в строительной отрасли. А про сеть клиник «Миленарис» даже и рассказывать не надо. 10-12 тысяч пациентов ежемесячно обращаются к нам за медицинской помощью. Комментарии излишни.

В нынешних условиях вести бизнес очень непросто. Только за последнее время дважды вносились поправки в действующий ФЗ РФ №214. На этом фоне мы постоянно слышим, как хают «бессовестных застройщиков, которые обманывают дольщиков». А про застройщиков, которые по всей России вводят более 50 млн квадратных метров жилья в год – ни слова. Да, не комфортно работать в таких условиях, да сложно, но семья Грингауз за последние 20 лет регулярно сталкивалась с трудностями.

Тем отраднее сообщать, что ООО «ЖСК» по-прежнему имеет, пожалуй, лучший объем продаж в маеиюне в нашей области (в процентном отношении к общему объему вводимого жилья).

В медицине тоже все непросто: количество первичных пациентов в мае-июне увеличилось на 7,8% по сравнению с прошлым годом, а средний чек уменьшился на 11% (у жителей области просто нет средств).

Но есть и хорошие новости: ведущие специалисты Ивановской Областной клинической больницы стали присылать на МРТ-обследование пациентов в нашу новую клинику «Миленарис» по адресу: г. Иваново, ул. Кузнецова, д.67 Б.

Это, пожалуй, лучшая характеристика нашей деятельности в Ивановской области в части медицины.

ДЛЯ СПРАВКИ:

ООО «Жилищно-строительная компания», основанное в 2002 году, является одним из ведущих застройщиков г. Иваново. Приоритетное направление деятельности компании — строительство и реализация доступного и качественного жилья, преимущественно в сегменте каркасно-монолитного домостроения. За 17 лет работы на рынке введено в эксплуатацию огромное количество жилья. Компания зарекомендовала себя как ответственный застройщик, имеющий достаточный опыт и большой потенциал для воплощения проектов любой сложности.

ООО «ЖСК».
Проектные декларации на сайте:
http://www.ooogsk.ru/

Ивановский бизнесъ

Главный редактор журнала Ивановский Бизнес