Андрей Грингауз: «Строительство микрорайона «Видный» потребует взаимодействия с властью – и городской, и областной»

ООО «ЖСК» заканчивает один крупный проект (строительство жилого комплекса на перекрестке улиц Кузнецова и Ленинградской) и приступает к новому – возведению микрорайона «Видный» неподалеку от ТЦ «Евролэнд». О том, как удается развивать компанию в это непростое время, о достижениях, трудностях и планах мы поговорили с генеральным директором ООО «ЖСК» Андреем Грингаузом.

– Андрей, какие общие тренды в строительстве вы бы выделили?

– В целом строительный комплекс сегодня на перепутье. Изменения в законодательстве, в частности, новая редакция закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ) могут привести к коллапсу в строительной отрасли. Прежде всего, законодатели не учли, что банки не готовы кредитовать малый и средний бизнес на приемлемых условиях (как это подразумевается 214-ФЗ), что Россия – это не только Москва, Санкт-Петербург и Нижний Новгород. В городах с населением до полумиллиона человек работают десятки небольших строительных организаций, они дают работу десяткам тысяч рабочих и служащих строительных специальностей. Соответственно, дело идет к тому, что таким компаниям придется уходить с рынка, если Правительством РФ не будут приняты меры, которые адаптируют данный закон к реалиям сегодняшней жизни. То есть отсутствие профессионалов в предыдущей структуре Минстроя (а может быть, и лоббирование со стороны крупных застройщиков) сказалось на отрасли самым печальным образом, и отголоски принятых решений будут отзываться еще долго.

При этом закон не защищает дольщика, хотя должен бы. По крайней мере, на переходный период, когда будут действовать уже полученные разрешения на строительство. А таких разрешений десятки тысяч по стране. Ведь все застройщики знали, что законодательство будет меняться. И постарались подготовиться по максимуму.

В остальном, если честно, в регионе я сегодня не вижу общей картины. Складывается ощущение, что каждый работает и выживает как может. Из очевидных трендов: покупательская способность в Ивановской области всегда была ниже, чем в соседних. Сейчас ситуация только усугубилась. В связи с этим мы не имеем возможности спрогнозировать на 2-3 года покупательские приоритеты. К примеру, когда мы завершали строительство на Велижской, покупатели интересовались трех- и четырехкомнатными квартирами. Мы, пойдя за спросом, спроектировали «четырешки» в комплексе на Кузнецова и Ленинградской. И в итоге продали их только через полгода после сдачи дома (небывалое для нас дело). То есть полагаться можно только на себя, на свое чутье и знание рынка. Я уже не говорю о том, что и стоимость жилья у нас в регионе самая низкая, что негативно сказывается на рентабельности строительных компаний.

Второй момент: до недавнего времени в жилищном строительстве Ивановской области наблюдалась недобросовестная конкуренция. Это объяснялось недостаточным вниманием к нашей сфере со стороны всех ветвей власти. В чем это проявлялось? Во-первых, в некачественном проектировании. Причем дело не в низком профессионализме проектировщиков (с этим как раз все в порядке), а в желании некоторых застройщиков максимально сэкономить. Я понимаю, что сейчас «не до жиру, быть бы живу». Но считаю, что нельзя экономить за счет качества. Сегодня застройщик «воткнул» дом практически без двора в существующую застройку и даже продал квартиры. Но завтра станет очевидно, что жить там неудобно, и негатив польется не только на него, но и на других застройщиков. Сегодня в спальном районе возвели дома, не соблюдая требования по инсоляции, а завтра люди вынуждены жить, не видя солнца, что в нашей полосе чревато депрессиями и даже болезнями.

Во-вторых, многие компании, занимающиеся негосударственной экспертизой, выпускают заключения, не соответствующие действующим законодательным нормам.

В-третьих, предыдущие руководители властных структур города и области делили застройщиков на хороших и «очень хороших», у которых объекты принимались без замечаний. Условия должны быть для всех одинаковыми.

Сейчас прошла инаугурация нового избранного губернатора Ивановской области. Еще до выборов Станислав Сергеевич Воскресенский показал себя как руководитель, который умеет добиваться поставленных целей и делает это стремительно. К примеру, я и представить себе не мог, что новый губернатор так быстро договорится с «Газпромом» о строительстве в Иванове Ледового дворца. Кстати, он планируется рядом с нашим будущим микрорайоном «Видный».

Назначен новый состав регионального правительства. Мы очень рады, что зампредом правительства, который будет курировать строительный комплекс, наконец-то назначен человек с профильным образованием, с колоссальным опытом работы в строительстве, проще говоря – профессионал. Нам этого очень не хватало. Надеюсь, что он вникнет в ситуацию, сложившуюся в регионе, и сможет навести порядок.

– Не боитесь, что при наведении порядка вам тоже достанется?

– Не боимся. В этом году при приемке дома на Ленинградской чиновники проявили к нам повышенное внимание. И хотя нюансы, на которые они указали, раньше их не интересовали, по закону они были правы, и мы без пререканий устранили все замечания и шероховатости. В итоге этот вызов мы успешно преодолели. Контроль в строительной сфере необходим. И ответственность должна быть неотвратимой, как смена времен года.

Кстати, ООО «ЖСК» давно предлагает городской и областной власти ввести на региональном уровне механизм, который позволит избежать риска появления «обманутых дольщиков». Надеюсь, удастся выстроить диалог с властью для решения этой общей задачи.

– Почему это задача власти, понятно. А вам зачем нужно, чтобы у конкурентов не было «обманутых дольщиков»? У вас-то, вроде, их и не было, ЖСК традиционно сдает объекты даже чуть раньше срока.

– Думаете нам больше всех надо? Ничего подобного – это инстинкт самосохранения. Каждый брошенный дольщик – это уменьшение доверия к нормальным застройщикам. Тот факт, что одна семья не смогла получить квартиру вовремя, отвращает от покупки на первичном рынке сотни семей, потому что «сарафанное радио» – это самая мощная реклама и еще более мощная, убойная антиреклама.

– Расскажите о новом проекте компании – микрорайоне «Видный».

– Это большой проект комплексной застройки между улицей Куконковых, улицей Павла Большевикова и рекой Уводь.

Первоначально предполагалось строительство 150 тысяч кв. м. жилья. По результатам публичных слушаний эта цифра сокращена до 100 тысяч кв. м. Там будут созданы по-настоящему комфортные придомовые территории (оцените, что нами сделано на Ленинградской — будет так же, только лучше). Планируется строительство детского сада на 240 мест с ясельной группой на 80 мест, школы на 500 мест.

На Кузнецова/Ленинградской мы построили филиал клиники «Миленарис», там будет опробован формат частной поликлиники для спального района. В «Видном» запланировано строительство четырехэтажного здания клиники «Миленарис» со стационаром, станцией «Скорой помощи» (в том числе, кардиологической). С клиникой будет сблокирован дом для пожилых людей, и у них будет возможность получения высокотехнологичной помощи в любой момент времени. Есть предварительная договоренность о прохождении врачами клиники обучения в Израиле, Германии и США. Обратите внимание, что «Миленарис» — это не только прием. Врачи (в том числе, и узкие специалисты) могут выехать на дом, на месте взять анализы, сделать УЗИ и т.д.

Одна из составляющих философии проекта микрорайона «Видный» — это дорожная доступность. Мы спроектировали въезд со стороны ул. Куконковых и выезд на ул. Павла Большевикова.

– По каким технологиям будут возводиться сами жилые дома?

– Это будут карскасно-монолитные дома с кирпичным заполнением. Пусть вас не пугает слово «монолитные». Речь идет о стыках колонна-ригель. Стены будут возводиться из наших местных строительных материалов.

– В какой стадии проект сейчас?

– Реализация проекта движется полным ходом, заложен фундамент 1-й и 2-й очереди, уже продано более 50% квартир первой очереди.

Наш планируемый объем инвестиций — два с лишним миллиарда рублей. Но застройщику – даже самому мощному – не по карману поднять такой проект в одиночку. Только дорожная развязка – это 50-80 млн рублей. Такие серьезные инфраструктурные решения должны частично финансироваться за счет федеральных программ.

Мы выходим на подписание договора о комплексной застройке с городской администрацией. Причем «процесс пошел» после совещания, проведенного министром строительства и ЖКХ Владимиром Якушевым. Он очень удивился, что по такому крупному проекту не существует договорных отношений.

Но также очень важна поддержка областной власти. Проекту просто необходимо одобрение на Инвестсовете при губернаторе Ивановской области. Кроме того, необходима координация действий в связи со строительством Ледового дворца, реализацией планов других застройщиков. Очень бы хотелось, чтобы нас послушал губернатор. Это будет проект, аналогов которому в Ивановской области еще не было.

– Года три назад вы говорили о том, что на рынке строительства назревает кризис перепроизводства…

– И он налицо.

– Что же приходится придумывать для того, чтобы объекты были востребованы?

– Расскажу старый анекдот. Еврейская бабушка на праздник ставит на стол торт «Наполеон». Один из гостей говорит: «Знаете, где только ни пробовал этот торт, но у вас всегда самый лучший. В чем секрет?» «Секрет простой: не жалейте масла!»

Так и в нашей сфере. Нельзя «жалеть масла»: нарушать нормы и технологии (идти на уменьшение толщины утеплителя, сечения арматуры и т.д.). Нельзя, как некоторые застройщики, после сдачи дома увозить вентиляторы дымоудаления или генераторы для обеспечения работы лифтов во время отключения электроэнергии на другие объекты.

Мы ко всему подходим максимально основательно. К примеру, сейчас в «Видном» по третьей очереди строительства готовится свайный фундамент. Почвы очень сложные. Мы приняли решение удвоить количество свай, по которым будут проведены испытания, чтобы не ошибиться в размерах используемых свай.
Если строить свои объекты по совести, то и квартиры в них будут востребованы. Вторая очередь на Кузнецова и Ленинградской по ДГУ должна вводиться в сентябре следующего года. Может быть, это покажется несколько нескромным, но факт есть факт: на сегодня все квартиры там распроданы, в ближайшее время будут закончены работы по благоустройству и физически дом будет готов к сдаче к концу года.

– Кстати, насколько я помню, из-за того, что рядом – на Менделевской — строился дом по госпрограмме «Доступное жилье», вам пришлось провести большую работу по снижению себестоимости объекта…

– Да, усилиями предыдущего строительного руководства города и области мы чуть не разорились. Представьте себе: бизнес-модель третьей очереди строительства рассчитывалась, исходя из продажной цены 38-40 тысяч рублей за квадратный метр, а эти «умники» умудрились запустить проект с ценой 30.800 рублей. Мы вынуждены были продавать квартиры по близким ценам – 31, 32 и 33 тысячи рублей за квадратный метр. При этом кредитная нагрузка составляла 96 млн рублей. Наверное, только благодаря тому, что коллектив с пониманием отнесся к ситуации, мы сократили текущие расходы, и весь запас заработанной ранее прибыли направили на погашение кредитной нагрузки и обеспечение досрочного ввода дома в эксплуатацию, мы и смогли выжить. Кстати, еще раз мы сами себе подтвердили, что, когда в коллективе персонал работает десятилетиями, и ты ведешь себя с людьми по-честному, они всегда поймут и поддержат. Причем за этот период от нас не ушел ни один работник. Не зря говорят на Руси: «Не было бы счастья, да несчастье помогло». В самом деле – во время кризиса здоровый организм (наша компания) еще и решил ряд фундаментальных вопросов, что помогло не только выжить в тот момент, но и обеспечить устойчивую деятельность сегодня. Совместно с проектировщиками мы пересмотрели этажность наших зданий – с 20 до 17 этажей, убрав ненужный в данной ситуации технический этаж, и изменили объемно-планировочные решения.

Соответственно, вышли на другую себестоимость. Убедили нашего подрядчика, который занимается монтажом газового оборудования выступить партнером и профинансировать за свой счет, а затем эксплуатировать газовую котельную. Причем все вопросы решались без ущерба качеству.

– Теперь этот опыт вы будете применять в «Видном»?

– Безусловно. Мы продолжаем «воевать» с нашим проектировщиком ради поиска оптимальных решений.

– Андрей, в нашей рубрике «Герой номера» мы обычно говорим о том, как человек пришел в сферу, в которой работает, за что он ее любит. Но, наверное, глупо спрашивать, как вы пришли работать в строительную отрасль. Путь ведь был прямой…

– Кстати, не совсем… По образованию я юрист. В этом качестве начинал работать – в том числе, год отработал на ЖБИ-100. Потом уехал в США учиться и работать. И вот там занимался самыми разными вещами. Работал руками, был электриком, собирал кухни, шкафы-купе. Затем пришел в крупную транснациональную корпорацию по производству оптики и в течение четырех лет получил четвертую по важности должность руководителя филиала компании, дислоцирующегося в Калифорнии, не только в совершенстве овладев английским (американским), но и изучив все нюансы законодательства, таможенной системы и других экономических вопросов этой страны.

Впрочем, и в ЖСК я работаю уже 10 лет. Продолжаю учиться. В США получил экономическое образование. Сейчас собираюсь поступать в ИвГПУ на специальность «гражданское строительство».

– Что Америка изменила в ваших взглядах на жизнь?

– Меня там научили работать. Это самое главное. Здесь мне все давалось достаточно легко. Там, после того, как мне перестали платить пособие, как эмигранту, я понял, что надо пахать. Можно было трудиться с 9 до 16 и жить скромно. Но я хотел хорошую машину, свой дом. Поэтому я работал до позднего вечера, часто и в выходные. И сейчас я никогда не возражаю, если молодые ребята хотят заработать и готовы вкалывать.

– Какие еще принципы руководства и подходы к бизнесу вы «импортировали» из США?

– Мы стали отправлять специалистов (бухгалтеров, инженеров и т.д.) на обучение. В результате у них появляются новые идеи. К примеру, по материалам, конструктивным решениям. Сейчас все меняется очень быстро, если мы не будем постоянно учиться, то просто отстанем. Тем же проектировщикам нужно грамотно ставить задачи. Среди них встречаются люди немолодые, получившие образование еще в Советском Союзе. Поэтому к новым решениям их нужно подталкивать.
Второй момент – стиль руководства. Я за то, чтобы меньше давить и больше применять действенных инструментов мотивации.
Но, в то же время, я опираюсь на классический подход, который был заложен в нашей компании. Мы не занимаемся модным нынче девелопментом. У нас есть коллектив, который объединяет инженерный состав, рабочих (каменщиков, сантехников, монтажников и так далее). Там, где необходимы специализированные организации, мы не идем по пути оптимизации затрат, а привлекаем наиболее квалифицированных специалистов — компании «Потенциал» (электрика), «Транслифт» (лифтовое оборудование), НП ООО «Теплогаз» (строительство и эксплуатация газовых котельных) и так далее. К тому же мы наконец-то добились того, что подрядные организации будут заниматься эксплуатацией своего оборудования в рамках сотрудничества с управляющими компаниями в течении пятилетнего гарантийного срока.

Мы работаем с подрядчиками по многу лет, коней на переправе не меняем. Правда вот сейчас нам придется отказаться от одного нового подрядчика, который не выдержал испытания деньгами и властью. Мы возвращаем нашего старого подрядчика и приносим ему свои извинения. Этот пример лишний раз подтверждает: дешево хорошо не бывает.

Философия нашей компании – ставка на качество, работа по совести, приоритет местным производителям стройматериалов – позволила выстоять в самые сложные времена. И я не планирую от этого отходить.

Для справки:

ООО «Жилищно-строительная компания», основанное в 2002 году, является одним из ведущих застройщиков г. Иваново. Приоритетное направление деятельности компании — строительство и реализация доступного и качественного жилья, преимущественно в сегменте каркасно-монолитного домостроения.
За 16 лет работы на рынке компанией введено в эксплуатацию огромное количество жилья. Компания зарекомендовала себя как ответственный застройщик, имеющий достаточный опыт и большой потенциал для воплощения проектов любой сложности.