Игорь Грингауз: К чему приведет отказ от льготной ипотеки 

В конце ноября председатель Банка России Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме заявила о том, что программу льготной ипотеки под 6,5% важно вовремя завершить. Эти слова повторили практически все ведущие федеральные СМИ, но ответа застройщиков до сих пор не последовало. Мы решили обратиться за комментарием: к чему приведет отказ от льготной ипотеки, к Игорю Грингаузу – президенту группы компаний «ЖСК», с которой «Ивановский бизнесъ» постоянно сотрудничает.

 – Игорь Аркадьевич, Эльвира Набиуллина говорит о том, что льготная ипотека привела к росту стоимости жилья. Цитирую: «Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья». Вы согласны с этим утверждением?

– Рост цен на жилье есть. Но корень проблемы вовсе не в льготной ипотеке, а в новой схеме финансирования строительства, которую сегодня обязаны применять застройщики в соответствии с законодательством.

Сейчас все застройщики должны работать в рамках проектного финансирования с открытием эскроу-счетов. Однако пока система буксует. Судите сами: мы оформляли проектное финансирование на один из домов в микрорайоне «Видный» 6,5 месяцев. При этом ЖСК – не последний застройщик в нашей области, один из лидеров. И, тем не менее: 6,5 месяцев. Что же получается? Все это время, пока банки принимают решение, застройщики не могут приступить к строительству.

Почему буксует система? Все как всегда у нас в стране. Во-первых, история «брошенных дольщиков» уходит корнями в период расцвета сращивания вороватых чиновников и «эффективных» бизнесменов в строительстве, решивших срубить «бабла». На все эти художества власть, надзорные органы смотрели сквозь пальцы, все было проплачено!!! Если исключить коррупцию, то 214-ФЗ по действующим договорам долевого участия был вполне рабочей схемой. Проектное финансирование – совершенно правильный инструмент в жилищном строительстве в России, но его надо было готовить, привлекая специалистов, причем учитывать, в том числе, нюансы регионов с низкой рентабельностью строительства. А не позволять «бас-гитаристам» заниматься внедрением этого механизма, ставя на первое место самопиар, и совершенно забывая о благополучии страны, просто исключив его из списка задач, если не сказать больше.

Второй момент – это абсолютная неподготовленность банковской системы:

– не разработаны критерии, которым должен соответствовать каждый застройщик, опять же с учетом специфики регионов.

– нет достаточно подготовленных специалистов, разбирающихся в строительстве.

– нет установленных сроков по обработке представленных документов.

– не единого для всех банков перечня вопросов, которой позволил бы застройщикам подавать документацию в несколько банков, и, самое главное исключить факты «самодеятельности» банковского менеджмента.

– Застройщиков обвиняют в том, что они закладывают высокие прибыли, и государству приходится хоть как-то поддерживать людей, чтобы семьи могли приобрести жилье…

–  Я уже упомянул о том, что высокие прибыли реальны буквально для нескольких городов России. Конечно, это обе столицы, Подмосковье, отчасти Ленинградская область.  В Москве прибыль с одного объекта может достигать и 300, и 500 процентов. Добавим сюда же Самару, Казань, Краснодар, Сочи и так далее, из наших ближайших соседей – Ярославль. Остальные строители – что в Иванове, что в Костроме, Брянске, Липецке, Вологде, Тамбове или Кемерове – не жируют.

Приведу вам цифры из бизнес-плана по строительству дома, который мы сейчас передали в банк.  

Себестоимость 1 кв. м –­ 34,5 тысячи рублей.

Площадь – 7100 кв. м.

Затраты на строительство – 241 млн рублей.

Планируемая прибыль по дому – от  71 до 80 млн рублей до налогообложения.

То есть прибыль составит до 33%. Учитывая, что строительство идет два года – это 16,5%. Между тем, экономическая наука говорит о том, что для воспроизводства предприятия необходима рентабельность не менее 25% в год. А тут цифры совсем другие.

Я уже не говорю о том, что по условиям проектного финансирования мы должны будем вложить от 10 до 25% собственных средств в строительство следующего дома. Для дома того же масштаба закладывать нужно от 24,1 до 60,25 млн рублей. Говорящие цифры, правда?

Так что, если сейчас убрать льготную ипотеку, отрасль рухнет. Во всяком случае, работу в этих условиях выдержат не все застройщики.

Учитывая, что строительство – одна из немногих отраслей, которая работала и в пандемию, это будет серьезный удар по экономике. Стоит учесть и риск увеличения безработицы. Ведь все застройщики выполняют серьезные социальные функции, поддерживают большие работоспособные коллективы.

При этом отрасль уже заметно потрепало. С 2018 года закон  №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов» менялся ПЯТЬ РАЗ. И каждая такая смена приводила к тому, что с рынка уходили застройщики, конкуренция снижалась. Спасибо мы здесь должны сказать и Михаилу Меню, который теперь под следствием за растрату. Это он, будучи главой Минстроя РФ, продавил изменения в закон, хотя отрасль к нововведениям была не готова. Десятки компаний тогда разорились, десятки домов остались недостроенными.

– У каждой семьи своя «математика». Что будет означать отмена льготной ипотеки для обычных покупателей?

– Государство добилось серьезного положительного результата: ипотека стала доступной для большого круга семей. К примеру, за однокомнатную квартиру у ивановских застройщиков (при сроке кредита в 10 лет) в месяц семья платит порядка 16 тысяч рублей, за двухкомнатную – порядка 22 тысяч. Скажем, если в семье работают оба супруга, один получает 40 тысяч, другой 25, они уже могут потянуть такую ипотеку!

А ведь что это такое? Это жилье для детей, для молодой семьи. Это значит, что потом молодая семья сможет жить отдельно, завести детей. У нас по практике так и бывает: сначала квартира, а потом дети.

Если возвращаться опять к макроэкономике, то каждый вложенный в строительство рубль в течение нескольких лет приносит в бюджеты всех уровней 18 рублей в виде налогов, причем мультипликативный эффект инвестиции в строительство может стать «локомотивом» экономического развития страны.  Люди делают ремонт, покупают строительные материалы, мебель и так далее. Тут, кстати, экономика отрасли и экономика каждой семьи пересекаются!

И еще один момент. Сейчас банки говорят об оттоке средств граждан с вкладов, о том, что люди стали интересоваться инвестициями. А вложения в строительство – это удобный и понятный инструмент  инвестирования средств.

– Кстати вице-премьер РФ  Марат Хуснуллин на заседании Совета Федерации 2 декабря наоборот сказал о том, что ставки по ипотеке должны составлять 4-5%.

– Да, он заявил, что, если Россия хочет войти в число развитых стран, то и ставка по ипотеке должна быть на уровне развитых стран. Очень надеюсь, что эта точка зрения в Правительстве РФ возобладает. Для нас в России пока непривычно жить в долг. А для Европы, США – это норма. Могу сказать точно: то, что в США люди во многом живут в кредит, безусловно, является драйвером экономики. Это заставляет людей стремиться вперед, больше зарабатывать. У меня два сына имеют опыт работы в США, я хорошо знаю, о чем говорю. Так что нам не нужно бояться кредитов как таковых. Главное, чтобы они были посильны людям.

Сейчас, наконец, и в правительстве Ивановской области, и в Правительстве России вопросы строительства курируют профессионалы. Так что это отличный момент для развития строительной отрасли, даже несмотря на ковид. А она, как известно, является локомотивом экономики. Главное – взвешенная, продуманная политика.

Комментарий по теме:

Генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Контур-М», президент Союза строителей Ивановской области Тимофей Липатов:

Льготная ипотека не только помогает застройщикам, но и дает гражданам дополнительные возможности по приобретению жилья, уменьшает их семейные расходы. Если ее отменить, то структура спроса изменится, он уменьшится, и застройщикам придется корректировать объемы строительства.

Цены на жилье росли и в этом году, потому что сейчас большинство строительных компаний испытывают сложности, связанные с переходом на проектное финансирование.  Я не говорю о том, хорошо это или плохо, но по факту только 4 застройщика по области получили проектное финансирование. Всего выдано 9 кредитов. Реально работает по новой схеме только Сбербанк.

Насколько мне известно, общий объем кредитования застройщиков региона составил около 1 млрд рублей.  Если принять за основу, что в следующем году в области планируется построить 330 тыс. кв. м. жилья, в том числе 165 тысяч кв. м в многоквартирных домах (а именно такие планы озвучивались ранее) и  себестоимость этого объема строительства составит примерно 5 млрд рублей, то получается, что стройка в регионе финансируется банками на 20%.

Что бы ни говорили банки, они на сегодняшний день не готовы поддержать строительный рынок кредитными ресурсами. И те деньги, которые выданы, – это фактически  средства, внесенные гражданами на эскроу-счета. Привлечение проектного финансирования сопряжено с большими сложностями – и временными и организационными. Банк России фактически запретил малым банкам кредитовать строительство. А большие банки, которые участвуют в проектном финансировании, не готовы кредитовать среднее и малоэтажное домостроение, на развитие которого взят курс в Иванове. Им интересны высотные дома. И получается, что кроме Москвы, Санкт-Петербурга и крупных городов, проектное финансирование нигде не развивается. Значит, рынок неизбежно будет сжиматься.

Сокращение предложения, скорее всего, приведет к новому витку роста цен. И к новым инициативам по льготной ипотеке.